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从表面上看,买房赠送面积能够让购房者享受到不少的实惠,但由于赠送面积来源成疑,加上官方并不认可这种形式,所以暗藏不少风险,这需要购房者在下定之前三思而后行。
赠送面积涉嫌违建
原本以为享受到了开发商赠送实惠,但到头来却变成了“违章搭建”,前后巨大落差让不少业主直呼“不可思议”。
在一个多月前,约300户上海闵行区某小区的业主,陆续收到了一封挂号信,信中附有违法建筑的房屋认定书,这表明这些房子已被认定存在违章搭建,并因此被房地产登记部门“注记”,交易被冻结。该小区三期业主刘先生向记者证实确有其事,不过主要是小区一期、二期部分房子被认定为存在违章搭建情形。
记者以购房者的身份咨询过附近的房产中介,得到的答复是在近期确实因为部分住宅 被认定存在违章搭建而使得买卖处于停滞阶段。虽然有中介极力邀请记者过去看房,并表示开发商在着手解决此事,但至于最终何时重启交易,目前不得而知。
根据闵行区相关城管执法中队在小区中张贴的情况说明,违建主要存在于小区的叠墅、联排以及小高层的顶层复式房的二楼阳台,在交房时有框架、围栏,但镂空无地板。按照业主的说法,开发商解释为一旦浇上地板,这个阳台就必须算一半的建筑面积。而镂空着,就可以将阳台的面积整体赠送给业主。这也不难理解,因为在当时,购房增送面积颇为流行。因而在业主装修过程中,有部分业主自行用钢筋水泥将阳台地板补上。也正是因为如此,部分房子便被认定为存在违章搭建。
记者发现,类似的情形不止出现在上海,南京也有。据了解,南京城北某楼盘88平方米的“2+1”房,北边赠送的小房间实际上是采光井改造,现在被栖霞区城管部门定性为违建,需要拆除。经调查了解,类似这种情况的约有400余户。业主不同意,向开发商维权,要求赔偿。
赠送面积大行其道
买房送面积,一度成为市场上非常常见的促销手段。
“买一层送一层”、“N+1户型”、“赠送入户花园”……相信这些销售说辞对于很多购房者来说都不再陌生,而且有部分购房者也是看中了楼盘的赠送面积才最终“下定”。在采访中记者也发现,但凡有赠送面积,无一例外都会被当作主要卖点来进行重点介绍。
开发商之所以在赠送面积方面“卯足了劲”,主要原因来自几个方面。其一是规避政策调控。在2006年出台“90/70政策出台”,开发商一方面为满足市场对大面积住宅需求,另一方面又不得不考虑政策规范,因此只能针对90平方米以下产品在户型方面寻求突破,“送面积”方式便应运而生并在各地盛行起来。其二则在于地价越来越高,但开发商为了让购房者以更高的房价入市,于是想方设法提高附加值,比如送面积便成为大多数开发商的“撒手锏”。
据了解,赠送面积的手法五花八门。如挑高LOFT公寓买一层送一层,买别墅送花园、地下室、露台等都成了常态。赠送面积也越来越大,甚至出现了各种突破常规的手法,如可拆卸凸窗、露台天台、入户花园、天井等。
初看起来,通过面积赠送,也确实给购房者带来了一些实惠。有些住宅项目通过对“赠送面积”的大量运用,最少可多出一个房间。而别墅项目通过赠送地下室、露台等方式,赠送面积比例可以达到100%甚至更高。虽然销售单价很高,按实得面积计算,实际单价却要低一些。举例说明,如上海某售价为50000元/平方米的公寓项目,如果购置一套面积为100平方米的紧凑型三房,再通过赠送面积获得10平方米的房间,单价则“降”到了4.55万元/平方米。
虽然赠送面积能够让购房者得到一些实惠,不过也有业内人士对这种形式不以为然。有业内人士分析指出,通过封闭露台、阳台等方式获得的房间,要拆除内墙,从而造成浪费。另外,通过内部搭建也降低了层高,产生压抑感。记者也曾在松江看到一套面积为50平方米左右、挑高为5米LOFT公寓,通过内部搭建变成了复式房,居住面积也超过了90平方米,但由于中间楼板比较单薄,走动时极易产生震动并伴有较大声响;同时由于二层卧室层高仅2.2米,居住的舒适性大打折扣。此外,还有人认为,赠送面积远不如直接降价来得实在,因此从某种程度上来说,购房送面积,其实质上为营销“噱头”。
慎重对待赠送面积
买房送面积,从表面上看让购房者享受到了一些好处,但实际上却暗藏风险,因此需要多加小心。
首先是赠送面积是否全部合法,没有开发商敢打包票。赠送的面积从何而来呢?业内人士表示主要有以下三个方面:首先是在“建筑面积计算方法”上做文章,比较常见的做法是减少套内面积;其次则是业主共有面积,如顶层露台、地下室空间等,根据《物权法》规定,这些空间属于该楼的全体业主共有;其三则是开发商通过擅自变更规划设计而违法搭建的。真正“赠送面积”的前提应该是所赠面积合法,且赠送人拥有合法产权,但部分赠送面积难以做到这一点,由此来看,赠送面积是否真正给购房者带来实惠,还很难下结论。
其次是官方对送面积这种形式并不认可,而且极易“踩红线”而遭到禁止。除了上海对这种私自违章搭建“亮红灯”外,还有其他城市也采取措施明令禁止。如成都市规划局针对建设工程实际计容面积超出规划许可,提出3项举措,创新实行“合理误差管理”,将开发企业超出部分的全部收入予以没收,让违法建设无利可图,在全国范围内率先遏制“超面积”现象。此外,2014版《建筑工程建筑面积计算规范》原先可以赠送的飘窗、双层挑高露台、地下室都要算面积,也在某种程度上对“偷面积”行为设置了障碍。
（以上回答发布于2017-01-11，当前相关购房政策请以实际为准）
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城市预制板楼老旧小区如何改造？
叠加别墅的空间、排水通风、光线怎么样
经纪人李正山：
你所说的是叠拼别墅，一般这种别墅的容积率在0.6左右，对于大的空间和光线一般没有问题，排水问题得归纳到建筑质量了，你可以选择品牌公司的房。叠拼别墅建议买下户型和上户型，因为别墅考量天与地，下户型有地有花园，可以接地气，有一个和大自然接触的机会。上户型有天，也就是露台，也有叫空中花园的，露台可以赏景观色，挺不错的。
怎样的户型算是叠加别墅对于叠拼别墅来讲，两个户型通常意味着上叠和下叠。上叠一般可能带有超大露台或屋顶花园；下叠一般带地下室。弱弱的问一下，你确定是绿地香颂的叠加别墅吗？青岛的绿地香颂好像没有别墅哎。
叠加别墅用什么风格装修好别墅、复式大户型的空间充足，而且房主基本都是成功人士，对风水、功能、空间、介面、饰品、经济、文化等方面的要求会比较高，因而选择装修风格时，这些要素都要充分考虑，融入到设计当中。
叠加别墅在1~2层，房前有丁字河的风水怎样屋宅前面河流蜿蜒，环抱为吉，属藏风聚气旺财局！而反弓水则是风水大忌。
如果住宅小区位于河流的右侧为吉，如果位于河流的左侧则为凶。至于河左、河右的确定，取决于河水的流向：当背对来水时，左手边为河左，右手边为河右。
2004年到2023年我们处在下元八运，旺气由东北方而来，家宅的西南方见河流湖泊为大吉，而东北方则不宜见水。
还需要考虑到水质的问题。水质发黑发臭，不但不能催旺运势，对家人的健康也会有很大的影响。
你给出的资讯太少，不好判断。老头子看风水几十年了，风水方面有问题咨询直接新增我就行
新城上坤樾山四季的叠加别墅空间大不大？上个星期通过齐屋的人去看过洋房的样板间，面宽很宽，感觉空间很大，跟别墅相比宽多了，如果能买到一楼或者顶楼，可以获赠地下室或阁楼的话，那就更爽了，不比别墅差。
叠加别墅露台怎样装修好看
整个小露台棚，下面摆个茶座。栽种点花花草草的，一个鱼池。跟漂亮
是叠加别墅还是连排哪个好一点？对于这个问题是无论形式如果只要是户型布置合理就行,不过一般的连排的户型好一些.叠加的必竞要考虑到楼的位置.
别墅的采光井要排水吗是地下或半地下的采光井，当然要呀，要不万一下暴雨积水了怎么办？如果觉得费用太高，可以考虑安装一个小型的抽水装置，需要的时候开，平时关着，但效果没有直接安装排水好。
叠加别墅楼顶加通透围栏是违建吗建吗自家楼顶建木制凉亭是不是属于违建的问题，决定性的因素是看是否取得了当地住建部门的批准。只要取得了住建部门的批文，才是合法、有效的，否则，一般都会认定为违建。最近几年网路媒体报道的楼顶搭建，都是因为没有给当地建委审批，还有部分是侵占了公共资源，所以会遭到拆除。
城市预制板楼老旧小区如何改造？
简易改造旧装配式住宅区可以解决一些问题，但不能解决不抗震的根本问题。有些多层建筑已经存在了50多年，预制板、管道、线路、保温层、窗户、无障碍等问题都需要改革。也就是过去用的水泥已经风化，阳台上的水泥一个个脱落，都是隐患。我们应该对看房进行风险评估，以避免事故。
旧装配式房屋的改造应从外部结构入手，加固房屋基础。房子里可以做几根柱子来支撑整个房子的大梁。墙壁可以再用保温材料和防水材料，地面可以再推倒，用新材料铺设。另外，里面的一些软装其实完全可以更换，墙壁可以重新贴上壁纸，地面可以用地砖或者木地板。屋顶可以重新加固，瓷砖可以换成彩钢瓦，所有的窗户都可以换成碎铝隔音窗。
翻新老房子需要注意什么？
1.没有必要更换所有的家具。对于质量好，但是表面有点旧的，可以给家具表面刷漆或者翻新，省下不少钱。
2.许多老房子都存在一些缺陷，如公寓面积小、功能分布不合理、采光差等。而且，很多老房子都是砖混结构。墙体改建时，先承重抗震构件，后围护分隔构件。避免敲击承重墙，否则会留下严重的安全隐患。
3.由于老房子原有的水路管道布局有很多不合理的地方，所以在装修的时候需要对原有的水路进行彻底的检查，看看有没有腐蚀或者老化。
关于如何改造旧装配式房屋以及在改造旧房屋时应该注意什么，上面已经给出了详细的介绍。事实上，翻新老房子并没有你想象的那么难。只要知道方法，装修速度也很快，但一定要注意水电，否则会对以后的生活造成很大的影响，而且一定要多注意所用的所有原材料的质量。
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