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全国两会结束以后，全国多个城市掀起了一波房地产调控潮，尤其是北京“限房限贷”政策重新回归，让原本请了年假冲回老家“抢房”的林雪又多了一层犹豫。

林雪是国内某985高校毕业的硕士，来帝都做北漂已经三年了。她和男朋友两个人平时都不太喜欢社交，周末除了加班就是拿两年多没换过的安卓手机玩玩游戏，一切只为攒钱买房，但楼市却一直跟林雪开着一个玩笑。

这几个月来，因为买房，林雪一直处于情绪焦灼之中。

本以为北京买不起房，老家总是最后的安身之所。回去才发现，已经今非昔比，老家的房子不到一年翻了一两倍，房主坐地起价、炒客大量囤房等情况时有发生。不快一步，连老家的房子都要买不起了。

犹豫中错失良机

林雪最痛苦的就是当初没去燕郊买一套房。当年男友钟情于股市，而且每年盈利还算可以，所以买房计划被一拖再拖。2015年后半年，身边很多人开始去燕郊买房了，当时燕郊好地段精装修的二手房均价也只有一万出头。不过男友对此嗤之以鼻：燕郊再往东就到他老家唐山了，买这儿没意义。

等到2016年全国房价飙涨，燕郊房价居然涨到两万多一平。林雪傻眼了：炒股票一年两三成的盈利，和房价上涨比起来简直就是zuo啊！

当年没着急下手还有另一个原因，就是男友比她早毕业三年，很早就拿到了《北京市工作居住证》，这个小绿本号称是北京市的绿卡，里面第一页就清楚地写明了“持有本证，在购房和子女入托入学方面享受本市市民待遇”。

他们本来想利用这个小绿本摇一套自住商品房。没想到却陷入自住房的深坑里。

自住商品房是北京的一项福利政策，政府通过限价卖地的方式让开放商售卖低于市价30%的限价房，符合政策的人可以摇号排队购买。这项政策在2016年之前并不太合人心，很多楼盘因为位置不好认购者寥寥。就像2016年春节之后的第一个自主商品房项目-紧邻良乡大学城地铁站的“恒大滨河左岸”楼盘，当时价格仅1.7万元一平米，林雪压根就没申请，因为当时海淀、朝阳、通州、昌平等区都还有很多优质项目发布。

但是随着2016年楼市暴热，自住房的馅饼变成了铁饼，砸碎了林雪这种北漂的梦。原来并没有太多人问津的自住商品房，一下子冒出十几万人抢购。摇号优先北京本地无房家庭，虽然很多本地人家里都有几套房或者别墅，但以父母名义抢购的仍不在少数，林雪这种手拿这所谓“绿卡”的北漂一下子就没了机会。

林雪终于发现，自己完美的错过了这一波房价上涨。原来合租房子的小伙伴，一年前东拼西借凑出一百万首付买了奥森公园附近的小两居，现在都浮盈两百万了！

连排队看房都没机会

当林雪意识到无论怎么赚钱，也敌不过北京房价上涨的时候，已经是2017年了。这时她征用了男友的股市资金，收回所有借出去的外债，拿到了家里的驰援，开始疯狂地看房。

北京北四环外的南沙滩地区，一套39平米售价325万的开间最先让她动了心，首付150万。但林雪当时还有一部分资金购买了理财产品，要等到5月份才到期，而房主自己也是换房，卖房心切，一口咬定不能等。当晚她还在和家人商量时，中介就发来微信，那套房子已经被别人加价定了。

奥森公园附近，一套35平米售价310万的房子，林雪去看房时，前面已经有一队看房的进去了，后边还排了三队人马，等待看这套房子。这次还没轮到林雪和家里人商量，有人已付了意向金。

北京五环外首都机场附近，年纪比林雪还大的破红砖楼，均价也到了四万多一平……

3月的一个周二，林雪一下子约了中介周末要看六套房，顺义的首都机场、昌平的沙河、南苑机场南边的和义，远的都不能再远了。悲剧的是到了周五，居然都不用再去看了，因为想看的房子都已经成交了！

跟着中介看房时，林雪才明显感觉到北京楼市疯狂远超想象。链家数据显示北京2月看房次数接近70万次，是去年3月以来的最高点。

请年假回老家抢房

觉察到北京房价即将迎来新一轮大涨，林雪和男友商议后，立刻请年假奔回浙江老家去抢房。毕竟男友的老家唐山环境不是太理想，而林雪老家虽然只是三四线城市，但紧邻上海，涨价空间可期。这一波无论如何不能再错过了。

回到老家，才知道北京的楼市相比来说还算理性的，家乡的楼市已经彻底疯了！

前两年林雪的妈妈在老家某高档小区工作，说为她物色了不错的学区房，均价只有6000左右，内部价首付只要十几万。但当时她和男友一心想在北京买房，压根没考虑。却没想到，转眼均价已经涨到1万1、1万2。搞得她后悔，当时有点胆色，借钱也应该买。

林雪姐姐在老家某著名景点附近有一套房，当年117平40、50万入手，但现在已经涨到了130、140万左右。还有姐姐给小孩上学买的学区房，买时不到1万的均价，现在已经涨到将近2万。去年大批上海、温州等地的炒客来到此处买房，将这个小城市几年都不动弹的房价迅速推高，先是学区房，再是景区房，还有高铁房，甚至老城区动迁房。

联系中介时，听说最近老家的房源已不好寻找，挂牌出来的房子基本是一拥而上。以前卖不出去的新房，现在也买不到，二手房都掌握在一些大户手里。有些精明的生意人在临近上海的几个县区以低价买入多套房子囤着，等待着像林雪这样的刚需客户。有个炒客连房子都不看，上午一听价格、地段合适，下午立马签字买入。她说，目前房价就是调控后震荡，以后还要涨，现在买她房的人还能再赚一倍。

这几天林雪跟着中介四处看房，但屡屡失望。之前只在北京听说的事情，在老家也在上演。

在中介A处最先看好一套110平总价120万的房子，打电话去和房主约看房，房主直接说加价20万才能看房。下午和家里人商量觉得还是加价买了算了，再打电话给中介联系房主，结果房主又说不卖了！

中介B领着看了同小区的一套120平报价150万的房子，中介有钥匙可以直接看，房子是纯毛坯的，是一位炒房者众多房产中的一处。谈到何时可以签约时中介又支支吾吾，最后就是房主还要加价。

中介C继续带看一套110平145万带车库的，说是房主上午承诺了绝对会卖，结果走到房主家门口去看房时，按门铃没人，打电话不接。看这意思又是一个临时变卦的，直接和中介说放弃了。

……

拼关系买房还遇坐地起价

最后买房还是拼了亲戚关系，林雪姐夫是当地一家三甲综合医院医生，在自己朋友圈儿问了一句谁有林雪中意的那个小区的房子出售。有一位业主同意将自己挂在中介138万的房子以128万的价格卖给林雪，因为这套房子没满两年，虽然总价稍稍便宜一些，但林雪要多缴纳十多万元的税。

为了避免夜长梦多，林雪跟家人简单商量就打算买下了，而且要先多交点定金，免得房主毁约不认账。那一夜，她都没睡好觉。

第二天签约时，林雪看到了房产证上房主仅仅是五个月前才购买的这套房子，转眼就增值了50多万！房主还得意地说，这都不算啥，在这个小区他还有几套房子，现在是看着房价太疯狂怕出调控政策才卖出这套的。房主老婆直呼卖亏了，地段好、小区好、租客好，挂牌138万现在只卖128万，心理难平衡。

交完定金，林雪的姐夫赶紧和房主约好第二天办面签手续，生怕遇到什么糟心事儿，结果还真遇到了……

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奇葩偶遇之一：交易一半遇调控。

和房主约好了3月22日上午办理面签和贷款手续，结果3月22日醒来拿起手机一刷新闻。倒霉到家了，这座城市凌晨出了第二轮限购政策：外地户籍首套首付五成且限一套，本地户籍首套首付三成，二套五成。说实话，这种正办着手续遇上调控，林雪心里挺担忧的。

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奇葩偶遇之二：坐地起价。

房主完全不是这么看，这种不痛不痒的政策被他解读为利好，然后一路抱怨自己卖便宜了，现在都找不到好房源之类。虽然林雪故意装傻充楞，但是还是没逃过坐地起价，因为房主接到了另一个中介的电话，有人愿意多出十万买这套房子。房主以此为由，要求多收这套房子三个月的租金作为“心理补偿”，林雪为了不在多生事端，只能同意了。

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奇葩偶遇三：户籍在本地居然被算做外地人。

办房贷时，中介把林雪拉倒了某中字头四大行之一的银行，业务员慢慢悠悠整理完资料，突然要求林雪开通某券商股票账户，然后还要做一份基金定投。被林雪拒绝后，业务员说出了一句雷人的话“你虽然户籍是本地的，但是你工作在北京，就不能算是本地人，首付可能要五成”。另外，业务员死活不愿意给予首套房九折利率优惠。

最后连中介都看不下去了，直接拉着林雪换了另一家国内四大行之一的银行，这家银行效率又出奇的高，业务员拿出一沓文件要求林雪签字按手印，然后就让她回去等消息了。

尾声：有人想结束也有人想继续

回到家里，林雪就接到中介的消息，“这个不痛不痒的限购政策，看来只能让房价继续往上走”，“中介费、评估费和贷款服务费你得尽快交一下”……

经历这一场老家抢房大战，林雪发现，无论是北京的房价，还是老家的，都在以一种疯狂的速度上涨，根本不会留给他们太多机会。

现在，她只想快一点结束这一场魔幻现实主义的大戏，回北京赶紧赚钱，毕竟我们不知道房价还会不会涨，但可以想办法提高自己的身价。

但与此同时，因为调控升级，原本苦于找不到房源做生意的炒客又开心了，这下因为首付50%又会有一批人退出，正好去物色下一个猎物。

双11血拼买房?阿里上线超万套特价房…购买特殊房产要当心

中国互联网的飞速发展，造就了一大批像金山前董事长葛珂这样的互联网富豪。在这样的背景下，万柳书院成为了这些新贵们寻求改善的好选择——无论是住房，还是阶层。人们不禁好奇，在万柳书院这样顶豪小区之内，究竟是一个怎样的世界？

文 | 钟艺璇

编辑 | 易方兴

运营 | 绘萤

在北京，富豪们对顶级学区房的厮杀，正在继续。

5月14日，线上法拍会上，一套位于北京市海淀区“万柳书院”小区的学区房，它的起拍价达到了5503万，在二手房均价9万出头的北京市海淀区，这套学区房显得高不可攀。

它坐落在小区东南角，顶层，三室两厅带露台，面积约300平米。作为豪宅，万柳书院和周边配置的距离是按照米为单位计算的，它往北出门12米是地铁10号线巴沟站，向东走65米是个外表像豪华邮轮、面积5万平方米的华联购物中心，向北500米是一家高尔夫俱乐部。

尽管起拍价不低，但这次拍卖，仍然吸引到了8位竞拍者。他们每人缴纳了1100万的拍卖保证金。经过26轮加价之后，它的价格被抬高到了8392万元，相当于每平米28万。这个价格，已经超过了上海的顶豪——“汤臣一品”每平米27万的均价。

但这只是个开始。接下来，6人退出，只剩下竞拍者“U2575”和“U4240”。这场拍卖会演变成为两人的抬价 游戏 。“U4240”代号背后，是金山软件前董事长葛珂。这个在金山打拼了22年，并于今年辞职的第一代互联网人，上个月刚刚过完了自己49岁的生日。很显然，在金山，葛珂也赚到了属于自己的“金山”，去年，他以60亿元财富位列《2021胡润中国职业经理人榜》第30位。

接下来的40分钟里，两人经历了94轮的你追我赶，折合下来，食指每点一次鼠标的平均价格是27万。在最后胶着关头，买家“U4240”只考虑了10秒钟，一口气就将价位加到了最终成交价——1.09亿，单价达到了每平米36.47万。如果一切顺利，葛珂只需要额外再支付3%的契税——人民币约300多万，以及每个月每平米12块5的物业费，就能真正拥有它。

事实上，超过1亿的价格，也远远超出了地产中介刘小韬的预期。他在万柳片区负责豪宅销售，今年是他卖豪宅的第十个年头。整个万柳书院小区一共有14栋楼，共319户，平均是250平方米的大户型，容积率超过了2。在5月14日当天，他甚至还录了段短视频，说这套法拍房“可以捡漏，性价比很高”。

在他的认知里，从今年3月开始，北京豪宅市场就呈现出旺盛的需求，已经经历了一轮成交爆发期，成交量环比上涨54%。而万柳书院涨价，他也已经见怪不怪，毕竟从2014年开盘以来，万柳书院的房价从14万元/平方米起，就一路爬升至今。

但他没想到，这次的法拍会直接一举拿下最高成交纪录。

人们不禁纳闷，葛珂为何如此执着于它？而这套房所在的万柳书院，又究竟是一个什么样的小区？

似乎自建成的那一刻起，万柳书院就不缺传说。

流传最广的是那一圈5米高的灰墙。关于北京顶豪，有一句民间顺口溜：万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。万柳的墙排在第一位。它将约5个足球场大小的万柳书院圈在其中。总有墙外人站在墙下讨论它。有人评价，这堵墙看着平平无奇，墙面发黑，甚至像“苏联援建楼”；有人反驳，“这简直是不识货”，这外墙用的是荷兰手工砖，“一块一块从荷兰运过来”，因为砖体内有矿物质，每天日照角度不同，砖块颜色也不同。有据可查的资料显示，当初中赫地产在建造这堵墙时，特意让墙自下而上向院内倾斜了5 ，“不易察觉的一个弧度，谦卑地照顾了路人的感受”。

随着万柳书院的房子越来越贵，灰墙也越发神秘。有博主慕名前来，站在墙下，抚摸着棱角分明的砖块，声称仅仅这堵墙的工程量“就吓跑了十几个招标队”。

5月23日，我也来到了万柳书院，站在了高墙之下。它足足有两人多高，因为有它的存在，我无法平视万柳书院，必须抬起头，看着伸出墙体的大树，和万柳书院露出的尖顶跃层。墙是单调的，只有无数的横向灰砖，没有花纹、更没有图案，一成不变的砖块直直延伸了上百米，没有给万柳书院留下一丝暴露的空间。

这是一种不可入侵的感觉，整个万柳书院被静态笼罩，看不见小区楼栋，看不见单元门，看不见有居民住在这里。在我的印象里，这样的墙体出现次数不多，要么是古代的朱墙，要么是哪个地段在维修地铁了，建了一个高高的铁皮墙，只听到里头的施工轰鸣声。

我模仿那位博主，将手放在墙砖上，摸到了太阳落山的余温。

但这只是我能看见的部分，而在墙内，是另一个世界。

公开的资料显示，在这堵墙内，开发商曾经为了园林绿化，不惜全部移植数十年的全冠成年大树，甚至将墙外市政道原有的法桐替换为成年银杏。为了美观，要保持树龄、树冠甚至枝叶走向的一致，单独一棵银杏树的成本就超过6万元。

在《室内设计与装修》一书中，也介绍到，这里的能源消耗、水质、声音、室内空气质量需要比肩瑞士的疗养级数据水平。比如美国铂金级的空气净化系统、新风系统、中央吸尘系统、12重静音系统，室内装修材料也追求进口，例如比尔盖兹石材、橡木染色刚刷木皮以及圣罗兰石材。

甚至连小区地下车库都配备了六个采光天井，以及新风系统。几百万元一个的车位，已经是很多二线城市一套房的价格。

这些细节都被那堵灰墙隐藏了起来，无论是绿化、装修，还是住在里头的人。在万柳书院，唯一高调且界限分明的，仿佛只有那堵墙，它把万柳书院紧紧包裹住，隔绝开四面八方的城市公路，阻挡了外界好奇的目光，也成为了阶层之间的一道壁垒。

“这样的学区、这样的配置，这样的交通，在北京手指都数得过来。”豪宅中介刘小韬说。

区别于普通豪宅，万柳书院从一开始就具备稀缺性。《北京商报》曾以“独马战群羊”来形容它，作为在2014年马年末尾唯一上市的顶豪，它的对手是将在2015年上市的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府……现如今，它当年的对手早已被它远远地抛在身后。

很大程度上，万柳书院所在的万柳片区，本身就呈现出一种稀缺性。在48平方公里大小的万柳，往北骑10分钟共享单车，就能到颐和园的绣漪桥。往东花5分钟跨过一条万泉河路，就是中国人民大学。北大的研究生公寓就在万柳片区内。而最能助推房价的，是中国最好的小学之一——中关村第三小学，就在片区的正中央。

地段、名校、配套，万柳书院的到来又给这里增添了豪宅的神秘色彩。刘小韬还记得，当时万柳书院还未诞生，包括他在内的万柳中介们都沸腾了，“听说万柳要出地王”。

2012年7月10日，中赫地产以26.3亿元的天价一举拿下万柳地块，同期竞争的房企有十余家，其中不乏保利、融创和万科这样不差钱的主。地王紧接着催生了天价楼面，彼时的中国房地产经纪人联盟秘书长陈云峰直言，万柳地块的楼面价已超过4万，很有可能会成为第二个钓鱼台七号院。而在2012年，中国城镇居民人均可支配年收入只有2.5万元不到。

当万柳书院的墙体开始砌起，隔壁的中关村正刚刚完成一场痛苦的自我迭代。这时候，海淀图书城被电商打击得风光不再，干脆直接转型为中关村创业大街，仅仅一年时间，这条不足200米长的大街就孵化出了六百多个创业团队，无数杯创业咖啡凉了又热，人均21岁的青年整日游走在街头，寻找新的创业机会。

或许是受到中关村的影响，万柳书院从建立之初，就定下了基调，“不讲风格，只讲生活”，并且“不以炫耀为目的”。刘小韬也肯定了这个说法，“买万柳书院的业主都很低调”。

“来这里的购房者以IT人士居多，集中在30-50岁。”刘小韬说。2017年后，一大批互联网公司接连迎来上市潮，“股票一卖，他们手上突然多了几千万甚至上亿的资产，除了买房，钱没地方花”。相比之下，客户里做实体经济的老板反倒不多。

在这样的背景下，万柳书院成为了这些互联网新贵们寻求改善的好选择——无论是住房，还是阶层。“很多客户在积累了一定经济实力后，觉得现在居住的小区无法匹配自己的身份，感觉档次有点低，加上接触的人群也不一样，就有了改善的需求。”

他接待客人时从不看对方的衣物、首饰，真正的客户往往穿着极为普通，开着20-30万的车，要么干脆打车来。“这儿住的人大多数不显山不露水的，说不准你哪天碰上的就是大公司的总裁或者高管。”

停车场收费员陈木生和他的沙发椅，已经在万柳书院的高墙下待了6年。

万柳书院东面就是华联购物中心，从早上7点到晚上9点，他坐在这里收停车费，8块钱一小时。见到我打听万柳书院，陈木生从椅子上跳起来，“这可是中国第三大豪宅！”至于第一第二豪宅是谁，他又说不出个所以然。

他的家当都在墙下，一辆电动车、一个不锈钢充电箱。对于墙内，他只知道里头住的“都是大富豪”，他的老乡曾经进去干过施工，称里头像个“园林”一样。

墙内的人，要生活下去，也必须依靠墙外的人们。比如常年在万柳飞驰的外卖员小彪，他经常出入万柳书院。墙里人点的外卖大多是80-100元一份。在他看来，这里高档的地方是“颜色”，“棕色看着特别不一样”，还有区别于普通小区的楼栋称号，“墙上写的是1号府邸，不是一号楼”。

装修工人赵钢也帮万柳书院的业主装修过。他承包过一户业主地下一层阳光房的天窗装修，面积六十多平方米的阳光房，光买天窗的铝框架就花了20多万，工时接近3个月。“天窗4层，和遮阳帘一起都是全自动的，纯铝材料已经是市场上最好的材料，烤漆，也不会生锈。所有材料加起来，一平方米接近4千元。”他说。

除此之外，这位户主还在自己的一层花园里装上了9平方米的纯铝凉亭，折合下来4万多元。“它这个贵就贵在凉亭四面的电动卷帘边上了，如果四面不做卷帘边的话，这个凉亭也就1万多块钱。”

但很显然，钱不是问题。

万柳书院西侧的圣化寺路，是一条安静的街道，这里是万柳的富人区，平时鲜有人与车路过。路口立着一块蓝色的警示牌，“您已进入监控区域，24小时视频监控”。一路走去，数个探头从高墙中立起，有的干脆直接嵌在了墙体上。

一旦有车驶入驶出，西北门边就会响起巨大的警铃声。保安将拉闸升起，我走上前去和他搭话，他告诉我，自己从开发商销售经理那里听到，“这里的房子240平米，5400万”。见我还想继续开口，他整个人十分僵硬，眼神游移，“你不要和我说话了，这里有监控，连人的毛发都看得见”。一抬头，在我的右上角，一个硕大的监控正在旋转工作。

相较圣化寺路，万柳书院北面的巴沟路作为主路，则热闹得多。天色将晚的时候，住在周边的居民成群结队出来散步，路过万柳书院，每个人都抬头张望，对着外立面、对着窗、对着灯、对着从窗户里模糊露出的人影，他们在议论，谁会住在这里，这里又需要多少钱。一个住在万柳的女人和我说：“不知道是墙里的人隔绝了 社会 ，还是 社会 隔绝了他们。”

多数情况下，人们窥探不到任何有关万柳书院的细节，除了在南门——万柳书院正门短暂开启的时候。这扇纯铜质的青铜大门有4.8米高，合扇长度12米，平时只开最右侧的一小扇供业主通过，透过合扇的缝隙，能看到小孩在院内嬉笑打闹。这里的保安几乎能认出每一位业主，远远看到一个骑着山地自行车的男人靠近，保安给他开了门，“您回来了啊”，男人“诶”了一声，人不用下车，自行车转个弯进门，就再不见踪影。一对夫妻提着菜进去，保安对他们点了点头，身影消失在门口后，这扇唯一开启的门再度紧闭。

入夜，每个路过万柳书院的人都会有同样的疑问，“怎么看着小区没人？”在巴沟路，顺着墙体望去，万柳书院连排的低层楼栋整齐划一，上百扇窗户陷入黑暗中，露出的灯光寥寥。

住在万柳书院的徐强，是为数不多愿意接受采访的小区内住户。他解释了小区看起来没人的真相：“类似有色玻璃，我们从里面能看见外面，但外面不能看见里面。”他自己住的窗户就有夹层，窗帘背后还有一层，“窗帘一拉，光都透不出来”。

徐强一年在这里耗费的租金是120万，提到里头的装修，“照着故宫想就行”，他这样形容。比如，万柳书院内的垃圾桶、门把手都是纯铜打造。至于是否会有人因为投资买这里，男人提高声音：“这里的房子一套最便宜五千多万，如此高的价格，相比于投资，这里更适合用来保值。”

张玮曾经也参与过万柳书院小区的楼盘销售。在他看来，尽管万柳书院被外界传为“天价学区房”，但对于真正的万柳书院业主而言，“他们并不会单独为了学区买这里，有这么多钱，孩子的选择太多了，读私立、出国都可以，严格来说，学区只是一个加成”。

“他们真正看中的是墙内的圈层。”张玮说。他曾经接触过一位在万柳书院购置房产的外地钢铁厂老板，从看房到成交，对方从未露面，一直委托自己在北京分公司的助理代看。在万柳书院之前，这位钢铁厂老板已经在北京购置了四合院与多套别墅，“前段时间又拿下了一套四合院”。

还有一位互联网人士，“比钢铁老板差点”，将自己一套房子做了置换，买下万柳书院。“据我所知，这两个人现在都不住这里。”张玮说。

张玮还发现，价格反而是万柳书院业主最不在意的一点，反而单价高一点，还会让他们更有面子。这里的业主几乎都是全款成交，极少有分期付款，“他们绝对不止这里一套房子”。曾经在北京著名豪宅霄云路8号的门前，他遇上一个90后的小伙子，“看着和小孩一样”，对方直接一掷千金，买下了霄云路8号单价接近20万/平方米的一套住宅，后来他才知道，这个小伙子也是万柳书院的业主。张玮一位同行有小伙子的微信，“看他的朋友圈，天天在世界各国 旅游 ”。

如果想更进一步了解万柳书院，可以对比一下它的“对手”万城华府。

这两座隔街相邻的小区，同样位于万柳的“富人区”，拥有同样的地理优势、学区、交通以及配套，都被誉为万柳甚至北京一线豪宅，也经常作为彼此的参照物。

由于建成时间晚，购买万柳书院的客户大多基本是互联网精英、金融大佬，相比之下，万城华府开盘时间更早，虽然也是数一数二的豪宅，但“圈子没有书院那么纯粹”。来看万柳书院的客户，基本都会主动联系刘小韬，要么朋友推荐，要么直接上中介门店，但他们从来不会打听万柳书院住了什么人，“能住在这里的人群都是一个圈子的，他们早就互相了解”。

为了得到一张入场券，对比万城华府外“平平无奇”的铁护栏，一部分人愿意向万柳书院的“高墙”靠拢。某种意义上，墙是一种保护。高墙能够有效保护富豪的资产。贝壳分析师唐朝也发现，疫情来临的时候，一线城市的豪宅市场交易量不减反增，与普通住宅的交易情况对比形成了比较大的“剪刀差”。

“实际上，富豪们买豪宅，是出于资产避险的需求。”唐朝说。有媒体曾作过统计，仅在2022的前4个月，北京均价7万元/平方米以上的豪宅共成交3082套，同比上一年大幅增长44.56%。

而最重要的，是墙所维系的秩序。有高墙的存在，外人不会随意踏足，更别说轻易翻越这堵墙。墙在保护里头的人，也警示着外头的人。它以一种沉默而低调的态度宣誓着，资本世界成王败寇，似乎只有进入这里的，才能称得上“成功者”。

但事实真的是这样吗？

没有永远的成功。在追逐它的路上，一些人在路上摔跤，再也没有爬起来。这次被搬上台面的两套法拍房背后，是女行长张颖失败的追逐故事。这位80年出生的民生银行航天桥支行行长，自2013年以来，利用职务之便，以高息为诱饵，诱骗被害人签订虚假理财产品购买或转让协议，骗取147名客户共计27亿元。

用这些钱，她一口气买下数亿元的珠宝、手表和房产，其中就有万柳书院5套房产、7个车位。比如，目前法拍网站上，仍有一个二拍中的万柳书院车位，起拍价高达353.68万元。

但人们可能想象不到，一些真正买下万柳书院的业主，却并不喜欢万柳书院。豪宅中介刘小韬还记得，自己曾经带着客户走在万柳书院里，有高树，有鸟叫，但不少人却感觉到压抑，“就像在笼子里一样”。问题就出在高墙上，墙挡住了外面的纷扰，也遮住了真正的风景。

如此昂贵的小区，还有个问题是漏水。就在前段时间，法院前来查封房子，在评估房价前，就向周围的中介提及了其中一户法拍房漏水的问题。而这也不是万柳书院第一次漏水。“当初有个业主住了不久后就漏水，暂时搬到楼下去，后来楼上给他维修好，协商了半天才把他劝回去。”

但这些“小困扰”，已经入狱的豪宅上一任主人——女行长张颖，她显然已经无从得知了，接力棒已经交到了金山葛珂手里。

至于他喜不喜欢这里，那就是另一个故事了。

（应受访者要求，文中陈木生、赵钢、徐强、张玮、刘小韬均为化名）

惊呆剁手党！双11血拼买房？阿里上线超10000套特价房，京东5折起卖！这"漏"怎么捡？购买特殊房产要当心

一个让剁手党拍案而起的消息！

阿里巴巴旗下阿里拍卖披露，今年天猫双11期间，将有超10000套特价房源参与“促销”，其中部分覆盖多地热门学区房、地铁房和景区房等，这也是天猫双11首次可买房。

值得注意的是，电商巨头火力全开应战双11，京东也对外宣布双11要卖房。10月12日，在京东首届科技地产大会上，京东房产方面透露，在即将到来的京东11.11全球好物节上，京东将在70城联合超过200家开发商、投放超过6000套特惠房源，新房全款5折起，优惠额超3亿元。

10月25日，首批特价学区房已经上线，消费者可以开始选购、交保证金，10月29日(下周二)将集中开卖。券商中国记者在阿里拍卖网站上看到“特价房捡漏”、“不止7折”等标语，摆在最显眼位置的房源即是“双11学区房”。

起拍价大幅低于市场价，引发围观

今年9月份，阿里拍卖曾挂出一套“1元起拍”的杭州学区房，面积80多平米，当时吸引了10万名围观群众。经过239次的加价和142次的延迟成交，最终以609.5万元的价格卖出，比实际的挂牌价格640万元，低了整整30.5万元。

与在淘宝购买其他商品相比，通过阿里拍卖购买特价房流程要稍微复杂一些：交保证金、出价竞拍，竞拍成功之后才付款发货。

阿里拍卖表示，“以双 11 当天的拍卖活动举例，会从 11 月 10 号早上 10 点钟开始，11 月 11 号的早上 10 点钟结束，如果到时还有人在竞价，会延迟到没有人再继续出价为止。”

券商中国记者浏览已经上线的特价房信息发现，热门学区房的起拍价大多低于市场均价10%~30%，也有低于市场价格35%，甚至42%的案例。“房子都是正常按照评估价去拍的，至于最后的成交价，就要看这个房子的热度。”阿里拍卖称。

记者注意到，尽管这一波房源刚刚上线，拍卖标的杭州市上城区复兴南苑9幢2单元203室已经吸引了上万人围观，而杭州市上城区一套起拍价低于市场价四成的学区房也已吸引了超4000人围观。

京东：双11投放6000套特惠房源

10月12日，在京东首届科技地产大会上，京东房产方面透露，在即将到来的京东11.11全球好物节上，京东将在70城联合超过200家开发商、投放超过6000套特惠房源，新房全款5折起，优惠额超3亿元。

当天，京东还宣布推房产服务和生活周边线下店好房京选，用户可以在好房京选线下店里即感受房间的户型、小区环境与配套设施等场景。通过AR/VR、全景漫游、电子沙盘等多媒体技术获得项目信息。

目前，京东双11已推出“房价特惠”：11·11购房补贴高至182万元。

同时，京东推出“1亿补贴击穿底价”活动，即9.9元可领取上万元补贴。

以深圳地区为例，根据不同楼盘，9.9元可兑换2万元-9万元补贴。

资料显示，京东从2017年起上线了房产业务，和碧桂园等开发商达成合作，消费者可以通过京东了解开发商推出的房源。2018年10月，京东房产上线二手房业务，二手房交易纳入当年双十一的促销阵营。2018年11月，京东推出租房业务。

有“漏”可捡，法拍房渐渐火热

必须告诉大家的是，阿里这些特价房实际来源是阿里拍卖的法拍房。

那么，什么是法拍房？这些特价房源是否可以入手？真要出手，又需要哪些条件呢？

法拍房，法院拍卖房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。

据券商中国记者了解，线下拍卖时期，司法拍卖主要以委托拍卖行拍卖为主，由拍卖行进行推广，但由于信息局限性等原因，大家对拍卖，甚至法拍了解甚浅，且委托拍卖，意向竞买人需去拍卖行签署委托拍卖协议，成交后需支付拍卖佣金等导致参与度低，成交率低。

而如今已是线上拍卖的成熟期：首先拍卖平台是免费的，最高院指定拍卖平台包括淘宝网、京东网、人民诉讼资产网、中国拍卖协会、公拍网等等。今年6月新增北京产权交易所及工商融e购两家平台。其次网络拍卖实行初期，全国各地均出现司法辅助公司协助法院开展网络司法拍卖工作，承揽执行工作中大量繁琐的事务性工作，法官得以从繁重的事务工作中抽身开来，专注于案件本身。

资深法拍专员段成龙向券商中国记者表示，法拍房的投资价值正被市场逐渐认同。“正是由于多数群体不是特别了解，也确实存在一定的潜在风险，才让现在的投资者有‘漏’可捡。”

段成龙表示，“以北京地区为例，热点小区、稀缺户型的法拍房最终成交价目前已接近市场价；比较常见的情况是，法拍房最终成交价是市场价的90%；一般住宅区、老旧小区的法拍房价格在市场价85%左右，商住两用的法拍房成交价是市场价的80%。”

据介绍，通常情况下，有如下几种情况的房产会成为“法拍房”：

其一，商业贷款产生。购房人向银行贷款购房，如果不能如期如数偿还贷款，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款； 其二，民间借贷产生。举例而言，A借B的钱，约定以自有房产抵押给B，到期不能还款，根据《担保法》，B不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请A还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖A的房产来还款； 其三，司法没收产生。打个比方，刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产可依法进行拍卖，变现后的钱款收归国库； 其四，无主财产。这种情况很少出现，无人认领的房产也可以进行法拍。

有地产界观察人士指出，如果购房者对房价行情持续悲观，不少高位接盘者会选择卖房自保。这类案例虽然平常难以接触到，但能从法拍房数量能体现出来。

另据阿里拍卖提供的数据，过去一年有近3000万人次在其平台上看房、买房。

下手法拍房注意事项

除了价格实惠，不限购也是法拍房的一大优势。

目前大部分城市的法拍房是不限购的，比如“上海”等地。也就是说，无论竞买人名下有几套房抑或是是否是本地人，都可以参与竞买上海地区的法拍房。在竞买之后的过户环节，凭法院出具的《裁定书》和《协助执行通知书》，即可执行强制过户，各区的房地产交易中心需配合过户，也没有对买家的地域性“设限”。

但据了解，目前“北京”和“深圳”等城市法拍房目前处于限购状态。参与竞买一定事先了解清楚当地针对法拍房的限购政策。

除此之外，竞买者必须认识到，法拍房确实存在不少劣势。

其一，税费都由买方承担。

购买市场上的二手房时，一些税费可以由买卖方双方各自承担。但司法拍卖中产生的拍卖价、各种过户税费等都需买方全额承担。而且有些房产可能以前没有过户，需要缴交两次过户费用，这些成本都需要竞买人在拍前了解清楚。

其二，限期全额缴纳购房款。

根据司法拍卖规定，竞拍成功需要短时间内一次性支付拍卖款，但动辄数百万元的房子，不是每个人一下子能承担的。目前许多银行特意为法拍房推出法拍贷业务，多数城市尚未开展此业务，不能办理按揭贷款，致使参拍受限。

有法拍房中介机构相关人士告诉记者，“随着市场对法拍房投资价值的认可，目前国内一线城市北上广深等地，银行机构已经可以为法拍房提供贷款服务，但在广大二三线城市，金融机构还没有覆盖这一领域。”

记者注意到，针对司法拍卖房产，阿里拍卖已经上线“一键贷款”服务，号称“1分钟申请，两天内审核，最高可贷7成”。

其三，存在潜在风险。

法拍房可能存在租赁甚至长期租赁，买到也无法居住的情况；多年物业水电供暖未缴纳且有滞纳金的情况；屋内有老人居住等。

“如果买家违约，逾期未支付拍卖款，妨害法院执行的，法院可能会处以罚款、等处罚；买受人竞买成功后违约的，缴纳的保证金不予退还，如果保证金不足以弥补损失的，由原买受人赔偿相应损失。”上述法拍房中介机构人士说。

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